教育地产早已不是新鲜概念。

如果说教育地产发轫于1994年碧桂园与北京景山学校合办广州碧桂园学校以带动楼盘销售，教育地产至今已走过二十余年。在此期间，房地产企业从依靠学校到自建学校;学校、幼儿园从仅仅是社区配套设施发展到教育业务成为房地产企业的重要板块;越来越多的地产企业开始深度布局教育，甚至分拆教育业务使其单独上市。教育地产也渐渐演化成“地产+教育”的多元模式。

5月5日，A股上市公司阳光城发布公告称将与阳光控股、北京电影学院在全国范围内合作发展影视产业及特色小镇项目，继发展幼教、参设教育产业基金投资之后，阳光城在教育领域的触角已经延伸到职业教育。

就在不久前，“第一家吃螃蟹”的房地产企业碧桂园的教育业务——博实乐教育向美国证券交易委员会提交了招股说明书，独立运营近三年的碧桂园教育终于迈出了上市进程中实质性一步。如果博实乐成功登陆美股，碧桂园将是继海亮集团后第二家分拆教育业务、赴美上市的房地产公司。

布局教育领域的房地产企业有哪些?地产+教育还有哪些结合方式?蓝鲸教育盘点梳理碧桂园、万科、阳光城等5家上市地产公司及金成集团、伟东集团等6家非上市地产公司，一探究竟。

从依靠名校到自建学校

前不久，北京市发布消息，所有中小学校不得与房地产商合作办学。意在为持续高烧的学区房降温，对此，新华社发表时评称，中小学与房地产商“联姻”的现象长期存在，原本应由政府承担的义务教育阶段的投入、规划和建设等职责，却部分转移给了房地产商，不少房地产项目堂而皇之地拥有了“学区房”的金字招牌赚得钵满盆满。此做法不仅给一些地方本已过热的房地产市场“添乱”，也意味着义务教育阶段教育公平的“失衡”。

一位分析人士告诉蓝鲸教育，房地产企业和中小学联合未来可能会受到一些限制，不过他认为房地产企业借名校知名带动房源已是较为初阶的“联姻”方式。

通过学校推动楼盘销售甚至带动周边房价早已不是新鲜事，早在1994年碧桂园就通过与北京市景山学校合作开办广州碧桂园学校带动楼盘销售。后来这一策略也被房地产公司广泛应用。在各个城市新建楼盘的广告中都能看到类似“名校林立”等字样，重点中小学开设分销，楼盘自带学区房属性。深圳桃源居引入清华实验学校。

CRIC(中国房产信息集团)的一份研究报告指出，一线城市94%的购房者置业时会考虑学区概念，92%的置业者会因子女就学问题而重新购房，45%的人以教育为购房首要因素，认为教育因素不重要的购房者只占了7%。正是瞄准了教育刚，越来越多的房地产企业选择将引入名校分校或者干脆自建私立学下、国际学校。以碧桂园为例，目前旗下拥有17家K12阶段学校，其中包括6所国际学校。另一家房地产企业新鸥鹏的教育业务起步于1993年，现在已经成立教育集团独立运营教育业务，拥有5所中学。

房地产企业利用自身资源和优势建设国际学校已屡见不鲜，北京王府国际学校背靠的法政集团以地产起家，乐成国际学校背后的乐成集团也是如此。2015年9月，万科用自身总部大楼一半面积办起来的国际高中梅沙书院正式开学。与1996年万科投建上海复旦万科实验学校、北京中粮万科长阳半岛引入北京四中和北京小学不同，万科总裁郁亮表示，梅沙书院于万科是明确战略下的专注教育产业本身的行动。教育业务之于房地产企业早已从社区配套设施发展成独立的教育部门、集团，甚至如海亮集团和碧桂园已经分拆教育业务，使其赴美上市。

随着消费升级和中产阶级崛起，国际学校成为了更多家长们的选择。一位拥有多年国际学校从业经验的人士告诉蓝鲸教育，房地产企业建设双语学校或者国际学校是水到渠成，与其他产业相比更容易成功。因为首先房地产企业拥有充沛的现金流、生源和资源整合能力。但同时他也向蓝鲸教育透露，房地产企业现在更倾向于自己建设国际学校而非引入其他国际学校，“我们曾与一家知名地产商的上海、无锡分公司接触过，他们条件比较苛刻，倾向于自己做，但这估计要摸索一段时间。”

学前教育、营地教育或许是新的打开方式?

与碧桂园、海亮集团企业办学思路不同的是，阳光城、万科、金成集团和雅居乐选择了学前教育和营地教育模式。

阳光城旗下子公司在2016年收购了师汇优创教育，后者主要为学前教育综合提供解决方案、搭建幼儿园运营体系等，实现收入1022万元；阳光城参设规模不超过30亿元的教育产业并购基金，专项用于教育产业并购事项。无独有偶，雅居乐拥有34所幼儿园，普惠型与国际双语幼儿园并存。为何房地产企业青睐学前教育?和晶科技董事长曾告诉蓝鲸教育，学前教育大多发生在社区里。而雅居乐则表示，幼儿园多依靠公司地产项目而建。与K12阶段相比，早幼教领域限制更少，尤其在《民促法》三审之后，碧桂园也曾表示为来将着重学前教育与国际教育。

雅居乐教育集团投资部总经理刘韫珊表示，2017年将继续建设幼儿园，或将成立40-50亿元的基金用于收购教育产业；阳光城2016年教育管理收入约2125万元 ,并2016年报中表示，在坚持主业不动摇的情况下，稳步拓展教育行业的投资机会。值得注意的是，阳光城发展教育业务的另一优势就是，其母公司阳光控股旗下拥有阳光教育集团，而阳光教育集团业务覆盖从幼教到高等教育、线下实体和线上教育。

除学前教育外，托管与营地教育也在房地产企业中发展势头良好。据中国学后托管教育联盟主席张洪伟表示，万科是国内较早从事托管教育的房地产企业之一。自从1996年以上海复旦实验学校试水教育领域后，万科开始向“城市配套服务商”转型，教育产业是战略转型重点领域之一。2014年后万科陆续建设社区教育、营地教育，甚至独创了“四点半学堂”模式。所谓“四点半学堂”指放学之后、家长尚未下班，孩子处于无人接管的空白时间段。在“学堂”里，孩子由老师看管、辅导完成作业直至被家长接走。总部位于上海的东原地产也具有托管业务等，并向业主免费开放。

与学前教育相类似的是，房地产公司做营地教育同样各项资源齐备。以万科营地教育为例，万科的营地教育分为社区营地、城市营地、户外营地。社区营地主要提供社区内子女的教育和托管业务;城市营地更像是一座教育综合体，万科第一个城市营地位于广东佛山的国际金融城，取名为“教育Mall”，与新东方的百学汇相近；户外营地重点在培养孩子的户外生存能力、合作探索精神，据蓝鲸教育了解，目前，万科在三亚、广州、深圳、吉林松花湖、东莞开业了6个户外营地。户外营地在万科营地教育发展相对成熟。除万科、金成集团外，鸿坤地产通过旗下亿润基金与好未来联合投资营地教育机构“青青部落”。

职业教育、园区与云平台独立发展亦或配套地产?

和大多数房地产企业聚焦学前教育、K12教育不同的是，中锐集团旗下的中锐教育创始于1996年，先后投资创办包括无锡南洋职业技术学院、新加坡南洋现代管理学院、苏州外国语学校等学校在内的院校。近年来中锐教育看到职业教育发展的重大利好，以汽车教育为主发展职业教育。目前已与全国40余所高校共建汽车实训基地等。此外，中锐教育与与政府合作开发、建设教育园区占地近4平方公里的苏州高教园区、上海中锐教育港等。与海亮教育、博实乐类似的，中锐教育在2016年4月走进资本市场挂牌新三板。

同样打造教育园区发展职业教育的还有伟东集团旗下伟东云集团，伟东云在青岛设了专门专门服务教育的大数据中心(占地面积4万平方米)和建立云教育产业园(占地面积20万平方米)，同时也在贵州、成都等设立7个数据中心。新鸥鹏也不例外，设有云教育产业园，打造了互联网、教育与地产结合的教育地产新模式。据了解，新鸥鹏云教育产业园以教育云为特色，云计算产业数据中心、产业孵化楼、配套商住项目于一体。

随着民促法三审之后，职业教育迎来重大利好，分拆职业教育业务单独上市或将成为更多地产企业考虑的方向。而就目前来看，教育产业园区涵盖了产业孵化器、加速器以及各项设施，成为创客小镇或者大型教育产业孵化器也未尝不是好的选择。

房地产公司为何会进入教育行业？一位投资人告诉蓝鲸教育，现在中国服务消费升级趋势已显，而房地产公司因红利期已过不得不转型，中国房地产的主体从增量转变为以存量为主，传统的地产已将走近末路，房地产企业必须寻找新的业绩增长点。房地产企业重要的任务就是盘活存量、去库存，而教育作为一个逆周期性行，教育地产的魔力不言而喻。

正是在这样的背景下，越来越多的房地产企业为自己注入教育元素或者与教育联姻。雅居乐教育集团投资部总经理刘韫珊认为，地产可以用资本实力和现金支撑教育的发展，而教育产业则可以反哺地产。二者结合可以产生协同效应，即有房地产就有教育，有教育就有地产增值。

但依然有不少教育行业人士对于房地产企业主导地产+教育联姻表示担忧，因为没有教育基因的企业很难做好教育。与教育这样一个长周期性行业相比，房地产周期更短，需要耐下心慢慢打磨教育。

从与名校合作到现在的学前教育、营地教育，房地产企业和教育已经携手走过20余年，两者已经成为人们的刚需和痛点，除上述盘点梳理的集中模式外，地产+教育依然具有极大的想象空间。